Die Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie betragen in etwa 13% des Kaufwertes. Sie setzen sich zusammen aus folgenden Steuern und Ausgaben:
- Verkaufssteuern – Mehrwertsteuer MwSt (IVA): Käufer von Neubaummobilien in Spanien sind verpflichtet 10% IVA (MwSt) zu zahlen. Kaufen Sie jedoch Land in Spanien, Gewerbegrundstücke oder Parkplätze in Garagen, beträgt die MwSt 21%. Bei Gebrauchtimmobilien fälltt keine Mehrwertsteuer an, sondern eine Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmissiones Patrimoniales (ITP), welche je nach Immobilienpreis zwischen 8 – 10 % beträgt.
- Notarkosten: Der Notar berechnet seinen Anteil nach festen Tarifen und je nach Wert der Immobilie. Der Notar schickt für Sie die Daten der Grundeigentumsurkunde (Escritura) an das örtliche Katasteramt um dieses von der Identität des neuen Eigentümers in Kenntnis zu setzen. Kalkulieren Sie ca. 1,5% für den Notar und die Grundbucheintragungsgebühr ein.
- Anwaltskosten: Kalkulieren Sie 1% des Kaufwertes für Anwaltskosten ein.
- Benötigt der Käufer eine Hypothek, kann eine Belassungsgebühr entstehen.
Jährliche Eigentumssteuern
Es gibt jährliche Steuern auf Grundeigentum in Spanien. Wir empfehlen Ihnen hierbei einen Steuerberater zu Rate zuziehen, bekannt als Gestoría, um Ihre jährlichen Steuern abzuwickeln. Dies erspart Ihnen viel Arbeit und Sie vermeiden mögliche Zahlungsfristen zu verpassen, denn das kann zu Strafen führen. Wir empfehlen Ihnen gerne verschiedene Steuerberater.
Die Hauptsteuer im Jahr ist die Grundsteuer (IBI).
Grundsteuer (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles oder IBI)
Diese Gemeindesteuer wird unabhängig davon, ob der Eigentümer der Immobilie in Spanien gebietsansässig ist, erhoben. Sie wird auf der Grundlage des von der Gemeindeverwaltung festgesetzten Katasterwertes berechnet (ein Verwaltungswert, der im Allgemeinen – und manchmal erheblich – niedriger als der Marktwert ist).
Die Besteuerungsgrundlage ist der Katasterwert und dieser variert von 0.4% bis 1.1%, je nach Region. Der Betrag ist unterschiedlich, aber liegt zwischen 150 Euro und 400 Euro pro Jahr, je nach Immobilienwert.
Gemeinschaftsbeiträge (Wohngeld)
Wenn eine Immobilie zu einer Wohnsiedlung, einem Gebäude oder einer Wohnanlage gehört, in der es Gemeinschaftsbereiche gibt, ist ihr Eigentümer gesetzlich verpflichtet, der Eigentümergemeinschaft anzugehören. Das Budget der jährlichen Gemeinschaftskosten wird auf der jährlichen Hauptversammlung der Eigentümergemeinschaft beschlossen.
Alle Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft müssen einen Gemeinschaftsbeitrag zahlen, der üblicherweise zwischen 35 € und 45 € pro Monat liegt.
Der Betrag hängt von der Zahl der Eigentümer und der vorhandenen Gemeinschaftsausstattung wie Swimmingpool oder Aufzug ab.
Versicherung
Sie werden wahrscheinlich eine Gebäude- und Hausratsversicherung für Ihre Immobilie abschließen wollen.
Der Versicherungsbeitrag ist natürlich für verschiedene Immobilien und Werte unterschiedlich hoch, ca. 180 bis 380 Euro jährlich.
Muss ich einen Anwalt zur Kaufabwicklung meiner spanischen Immobilie haben?
Sie müssen nicht, aber Sie sollten. Es ist nicht vorgeschrieben, aber es ist wichtig. Es ist wichtig für Sie die Hilfe und den professionellen Rat eines Anwalts zu haben, sodass Ihnen der sichere Erwerb garantiert werden kann. In Spanien erledigt Ihr Anwalt alle typischen, gesetzmässigen Überprüfungen die Notwendig sind – mit dem örtlichen Rathaus zum Beispiel – um Sie abzusichern, dass neben Ihrem neuen Eigenheim nicht plötzlich eine 10-spurige Bowlingbahn oder eine Disco errichtet wird. Ihr Anwalt setzt einen Vorverkaufsvertrag auf, beantragt Ihre NIE-Nummer, kümmert sich um die Bezahlung der üblichen Anzahlung von 10% und begleitet Sie zum Notar zum endgültigen Vertragsabschluss. Ihr Anwalt informiert Sie über mögliche Steuern und Gebühren während und nach dem Erwerb. Und das allerwichtigste, er oder sie garantiert Ihnen, dass Sie am Ende Eigentümer einer rechtmäßigen Immobilie sind, welche Ihren Erwartungen entspricht und an welcher kein Berg an Schulden hängt. Ihr Anwalt kann auch ein Testament für Ihre Immobilie aufsetzten, das sehr wichtig ist. Im Prinzip ist Ihr Anwalt für die Antwort auf alle Fragen, die Sie in Bezug auf den Immobilienkauf und der Eigentümerschaft Ihrer Immobilie, haben könnten da. Die Anwaltskosten betragen ca. 1% des Kaufpreises.
Wir empfehlen Ihnen gerne verschiedene Deutsch sprechende Anwälte mit gutem Ruf und Erfolgsbilanz.
Maklergebühren
Maklergebühren werden in Spanien vom Verkäufer getragen.
Welche Steuern muss ich beim Verkauf einer Immobilie in Spanien bezahlen
Kosten Beim Verkauf einer Immobilie
Die Veräusserungsgewinnsteuer
Der Gewinn, der mit der Immobilie gemacht wird, muss seit dem 1. Januar 2010 mit 19% versteuert werden. Als Berechnungsgrundlage hierfür gilt die Spanne zwischen dem An- und dem Verkaufspreis jeweils nach den Angaben in der Escritura. Dies ist jedoch nicht ganz korrekt, denn es gibt bestimmte Werte und Multiplikatoren, die in Abzug gebracht werden können. So können die mit dem Kauf verbundenen Nebenkosten, wie die Grunderwerbsteuer und die Maklergebühren auf den Einkaufspreis angerechnet werden und mindern somit den zu versteuernden Wert. Als Faustregel kann man sich den zu versteuernden Betrag durch die Differenz zwischen dem Preis, zu dem Sie verkaufen, abzüglich des Preises, zu dem Sie die Immobilie gekauft haben, ausrechnen. Diese Differenz ist mit 19% zu versteuern. Als eine Art Anzahlung auf diesen Betrag ist die Retención zu sehen.
Einbehalt (Retención) bei Nicht – Residenten
Damit Verkäufer, die nicht dauerhaft in Spanien leben, nicht nach dem Verkauf ihrer Immobilie ohne Angabe ihrer neuen Anschrift und ohne Zahlung der Gewinnsteuer, abwandern, wurde per Gesetz die sogenannte Retencion eingeführt: Der Käufer wird verpflichtet 3% (retención) vom Kaufpreis einzubehalten und nicht dem Verkäufer zu geben. Diese Summe führ der Käufer als eine Art Vorauszahlung auf die Steuerschuld des Verkäufers an das spanische Finanzamt ab. (Die Retencion wird automatisch vom zuständigen Notariat einbehalten und an das Spanische Finanzamt abgeführt). Der Verkäufer erhält also nicht 100% sondern nur 97% des vereinbarten Kaufpreises. Der Käufer zahlt den vereinbarten Betrag, jedoch in verschiedenen Zahlungen, die alle zusammen wieder genau die Summe des Verkaufspreises ergeben. Falls die einbehaltene Summe, die eigentlich zu zahlende Steuern übersteigt, können Sie diese mittels der entsprechenden Steuererklärung wieder vom Finanzamt einfordern.
Fällt für Residenten Retención an?
Dauerhaft in Spanien wohnende Personen, so genannte Residenten brauchen keine 3% Retención bei der Escritura zu bezahlen, wenn sie auch Steuerresidenten sind. Die Betonung liegt auf Steuer. Es genügt nicht nur als Resident in Spanien angemeldet zu sein, sondern zusätzlich muss man schon mindestens seit drei Jahren seine Steuererklärung in Spanien als ersten Wohnsitz gemacht haben. (Vorsicht auch hier gibt es häufig Verwirrung, denn es gibt auch Steuererklärungen von Residenten, die jedoch nicht als Hauptsteuererklärungen gemacht wurden. Diese werden nicht anerkannt.) Das Sie Steuerresident sind, müssen Sie durch ein Formular vom Finanzamt vor dem Notar nachweisen, das so genannte “certificado de residencia fiscal de residentes”.
Steuerbefreiung für Steuerresidenten
Keine Steuern fallen an beim Verkauf des Hauptwohnsitzes, wenn der Eigentümer über 65 Jahre und Steuerresident ist.
Oder, wenn das zu verkaufende Haus, die einzige Immobilie des Verkäufers ist (egal welchen Alters) und sie als Hauptwohnsitz genutzt wird. Dann ist der Verkaufserlös steuerfrei, wenn er innerhalb von zwei Jahren dafür verwendet wird, um sich eine neue Immobilie in Spanien zu kaufen.
Bodenwertzuwachssteuer
Allgemein wird diese Steuer nur “Plusvalia” genannt (Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana) Diese Steuer wird von den Gemeinden erhoben. Hierbei wird einzig und allein die Grundstücksgrösse, Lage und der Zeitraum des Besitzes mit in Erwägung gezogen. Gebäude auf dem Grundstück werden nicht berücksichti
Korrekturmassnahmen der Immobilienunterlagen
Der Verkäufer ist verpflichtet, die Immobilie mit korrekten Unterlagen zu verkaufen. Häufig sind jedoch Anbauten noch nicht vollständig eingetragen. Fast immer können wir das bis zur Escritura noch erledigen, doch die anfallenden Kosten dafür trägt der Verkäufer.
Löschung der Hypothek
Falls Sie eine Hypothek auf dem Objekt haben, fallen noch Löschungskosten hierfür bei Ihrer Bank an. Über die genaue Höhe informiert Sie Ihre Bank gerne.
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Da es sich bei dieser Information hier nur um eine Zusammenfassung handelt, empfehlen wir dringend, sich professionellen Beistand zu nehmen – wir übernehmen keine Gewährleistung für diese Informationen.
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